La fréquence d'un ravalement de façade d'immeuble
La fréquence d'un ravalement de façade d'immeuble dépend de plusieurs facteurs.
D'un point de vue légal, tout dépend de l'existence ou non d'un arrêté préfectoral. Dans certaines communes, comme Paris, Lyon ou Nantes, un arrêté préfectoral peut obliger les propriétaires d'immeuble ou les syndicats des copropriétaires à réaliser un ravalement de façade à une fréquence régulière. À Paris par exemple, le ravalement doit être effectué au moins une fois tous les 10 ans. ( source: legifrance; articles L. 126-2 et L. 126-3)
Cependant, en dehors de toute obligation légale, c'est généralement la vétusté de la façade qui appelle à réaliser un ravalement. Lorsque la façade ne joue plus son rôle de barrière étanche, des dégâts dans les locaux intérieurs peuvent apparaître et/ou la structure du bâtiment peut être touchée. Dans certains cas, des éléments de la façade peuvent se décrocher, créant ainsi une urgence pour éviter tout risque de blesser quelqu'un.
Il est donc important de surveiller régulièrement l'état de la façade et de réaliser un ravalement lorsque cela s'avère nécessaire et éviter des coûts de réparation plus importants à long terme
Isolation thermique par l’extérieur
Lors d'un ravalement de façade, se poser la question de l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) est judicieux. Cependant, chaque immeuble étant différent, il est important de vérifier si cette solution est techniquement possible et adaptée à la situation.
Dans la région parisienne, par exemple, l'ITE n'est pas toujours la solution la plus appropriée, notamment pour les façades sur rue des bâtiments haussmanniens. Ces bâtiments sont chargés d'histoire et leur architecture doit être préservée.
L'isolation thermique peut être envisagée dans le cadre d'une rénovation globale du bâtiment, notamment pour intégrer la modification ou la création de la ventilation associée. En cas de doute, le DTG (diagnostic technique global) permettra aux propriétaires d'avoir les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée.
L'ITE consiste à envelopper le bâtiment d'une couche d'isolant, recouverte d'un enduit de finition, afin de réduire les déperditions de chaleur et réaliser des économies d'énergie. Toutefois, cette solution peut ne pas être adaptée à tous les types de bâtiments, en particulier ceux présentant un intérêt patrimonial ou architectural. Dans ces cas-là, d'autres solutions d'isolation peuvent être envisagées, telles que l'isolation thermique par l'intérieur (ITI). Il est donc important de prendre en compte les spécificités de chaque bâtiment pour choisir la solution la plus adaptée
Les différents types de façade
Les façades d'immeubles peuvent être de différents types, chacune ayant ses particularités en termes de ravalement. Voici quelques exemples de façades courantes :
La façade en pierre de taille : ce type de façade est composé de pierres taillées et assemblées entre elles. Le ravalement de ce type de façade nécessite un savoir-faire particulier pour préserver l'aspect esthétique et la qualité de la pierre.
Le mur pignon en moellons : ce type de façade est composé de petites pierres irrégulières assemblées entre elles.
La façade en enduit, plâtre ou chaux : ce type de façade est recouvert d'un enduit à base de plâtre ou de chaux. Le ravalement de ce type de façade nécessite une préparation minutieuse de la surface avant l'application de l'enduit.
La façade en brique silico-calcaire : ce type de façade est composé de briques fabriquées à partir d'un mélange de sable, de chaux et de ciment.
La façade enduite au ciment : ce type de façade est recouvert d'un enduit à base de ciment. Généralement sur une structure en béton ou en brique.
Il est important de prendre en compte le type de façade pour déterminer les travaux de ravalement à réaliser et les techniques à utiliser.
Le ravalement en copropriété, les particularités
Dans le cas d'un immeuble en copropriété, le ravalement de façade fait l'objet d'une décision collective.
Vote du ravalement en copropriété : quelle majorité ?
La majorité requise pour voter les travaux de ravalement en copropriété dépend des raisons pour lesquelles ils sont entrepris.
Soit une majorité simple (article 24) :
Travaux d'entretien et de conservation des parties communes
Travaux décidés suite à une injonction de la mairie
Soit une majorité absolue (articles 25 et 30) :
Travaux d'embellissement ou d'amélioration non obligatoires
Travaux de ravalement associés à des travaux d'isolation thermique (pour certains bâtiments)
La majorité absolue se calcule sur la totalité des voix des copropriétaires, qu'ils soient présents, absents, représentés ou pas.
Le dossier administratif : la demande préalable, Les échafaudages et base vie : autorisation de voirie ou autorisations des voisins
Avant de commencer les travaux de ravalement, il est nécessaire d'effectuer certaines démarches administratives. Une demande préalable doit être déposée en mairie. De plus, l'installation d'échafaudages et de base vie peut nécessiter une autorisation de voirie ou l'accord des voisins, selon l'emplacement de l'immeuble.
Tarifs et prix : la nécessité d'une étude préliminaire
Le ravalement de façade est un projet important qui nécessite un minimum de préparation. Le coût dépend de nombreux facteurs tels que la typologie de la façade, le coût des matériaux, les travaux annexes intégrés dans le projet, etc. Il est donc difficile de donner un prix moyen pour un ravalement de façade. C'est pourquoi il est recommandé de réaliser une étude préliminaire pour identifier le budget réel.
L'étude préliminaire permet de définir les travaux nécessaires, les travaux complémentaires à intégrer pour rentabiliser les frais fixes, ainsi que le coût global du projet. Cette étape clé permet de bien préparer son projet de ravalement de façade et d'éviter les mauvaises surprises. Elle permet également de prendre une décision éclairée et de réaliser les travaux nécessaires en toute connaissance de cause. Le budget pourra également comprendre une partie de provision, sur les éléments non visibles lors de l'étude. Par exemple, les reprises de structure.
Il est obligatoire d'avoir un diagnostic plomb et amiante avant travaux pour intégrer les postes relatifs à la présence de plomb et d'amiante au cahier des charges.
L'ensemble de ces informations permet de limiter les surprises durant les travaux. Le propriétaire pourra ainsi prendre une décision éclairée quant au lancement ou non des travaux, en fonction du budget prévisionnel. Il pourra également prévoir un report des travaux si nécessaire, plutôt que de se lancer dans un projet coûteux et risqué.
En somme, l'étude préliminaire est un investissement négligeable comparé au futur budget de travaux du ravalement. Elle permet de s'assurer que les souhaits des propriétaires et les contraintes techniques du bâtiment sont respectés. Elle permet également de garantir la sécurité des travailleurs et des occupants du bâtiment.
Accompagnement de Mh conception
Le cabinet de maîtrise d'œuvre Mh Conception vous accompagne dans la réalisation de votre projet de ravalement de façade en réalisant une étude préliminaire.
Les étapes de la phase d'étude sont les suivantes :
La création du descriptif des travaux : cette étape consiste à lister les travaux à réaliser, tâche par tâche, pour permettre de comparer les offres des entreprises.
La consultation des entreprises : Mh Conception transmet le cahier des charges aux entreprises pour recevoir leurs offres de prix.
Un tableau comparatif et examen des offres : Mh Conception réalise un tableau comparatif des offres reçues pour permettre d'identifier le budget prévisionnel de travaux.
L'objectif de l'étude est de définir le budget réel et de permettre au client d'avoir une meilleure visibilité, pour ainsi étudier les possibilités de financement et le calendrier des travaux. Grâce à cette étude, vous pourrez prendre une décision éclairée quant au lancement ou non des travaux, en fonction du budget prévisionnel. Vous pourrez également prévoir un report des travaux si nécessaire, plutôt que de vous lancer dans un projet coûteux et risqué.
